Sentència europea sobre les despeses d'hipoteca: quins es poden reclamar?
El Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) es va pronunciar el dijous passat sobre les despeses d'hipoteca que un client pot recuperar si el banc el va obligar a pagar-los. I la seua sentència deixa alguns dubtes, perquè aquest organisme considera que si una clàusula es declara nul·la per abusiva, en principi el client té dret a recuperar tots els diners pagats per la seua culpa “llevat que les disposicions de Dret nacional aplicables a falta de tal clàusula imposen al consumidor el pagament de la totalitat o d'una part d'aqueixes despeses”.
En introduir aqueix matís, la sentència pot tindre dues interpretacions. Si els jutges consideren una “disposició de Dret nacional” la jurisprudència del Tribunal Suprem espanyol sobre el repartiment de les costes hipotecàries, el consumidor tindrà dret a recuperar la totalitat de les despeses de registre i el 50% dels de notaria i gestoria, expliquen fonts del comparador financer Helpmycash.com. En cas contrari, els clients afectats podran recuperar tot el pagat per la notaria, la gestoria, el registre i la taxació, encara que no l'abonat per l'impost sobre actes jurídics documentats (IAJD).
Quants diners es pot recuperar?
D'aquesta manera, caldrà esperar a veure com interpreten els jutges espanyols la fallada del TJUE. En cas que es decanten per la primera opció (tot el registre i el 50% de la notaria i la gestoria), des d'Helpmycash.com han creat una calculadora gratis de devolució de despeses d'hipoteca amb la qual els seus usuaris poden saber quant diners podrien recuperar. A més, l'eina proporciona un informe en el qual s'explica el procés que cal seguir per a interposar la reclamació.
Posem, per exemple, que un client va contractar, fa uns anys, un préstec hipotecari mitjà de 200.000 euros. Si el banc el va obligar a pagar les despeses associades a la constitució d'aquesta hipoteca, ara podria recuperar, segons la calculadora del comparador, uns 575 euros en costes de notaria, uns 490 euros per les de registre i uns 200 euros per les de gestoria. En total, per tant, podria reclamar la devolució d'uns 1.265 euros.
I quins es podrien reclamar si els jutges es decanten per la segona opció? En aqueix cas, el banc estaria obligat a retornar tot el que el client va pagar en despeses de constitució, a excepció del IAJD. Per a l'exemple anterior, serien uns 1.150 euros en costes de notaria, 490 euros en registre, 400 euros en gestoria i 300 euros en taxació, la qual cosa sumarien un total de 2.340 euros.
En tots dos casos, segons Helpmycash.com, l'impost sobre actes jurídics documentats no es podria reclamar, perquè la llei espanyola establia abans del 10 de novembre de 2018 que aquest tribut havia d'abonar-lo el consumidor (així ho va ratificar el Tribunal Suprem el 6 de novembre d'aqueix mateix any).
En l'aire la possible abusividad de la comissió d'obertura
La justícia europea, a més, va sentenciar que no és correcte considerar transparent per defecte l'aplicació de la comissió d'obertura. En la seua fallada, s'estableix que el jutge nacional ha de controlar que la seua redacció fora “clara i comprensible”. A més, ha d'assegurar-se que el seu cobrament responguera a “serveis efectivament prestats o a despeses haguts” que haguera de pagar el banc. És l'entitat, a més, la que ha d'acreditar que es va complir aquest últim requisit.
En cas que no es donen algunes d'aquestes condicions, per tant, l'aplicació de la comissió d'obertura podria ser considerada abusiva, així que el client podria recuperar l'abonat per ella. Per a una hipoteca de 200.000 euros, el seu cost mitjà seria d'uns 1.000 euros (comissió del 0,5%).
Cal reclamar al banc o al jutjat
Altre punt important que introdueix el Tribunal de Justícia de la Unió Europea és que sí que pot existir un termini de caducitat per a reclamar l'eliminació d'una clàusula abusiva, que en el cas espanyol, considera que ha de ser de cinc anys des de la conclusió del contracte. Per tant, poden recuperar aqueixos diners tots aquells clients que complisquen aqueix requisit i als quals el banc els va cobrar la totalitat de les costes de notaria, registre i gestoria (i taxació, si és el cas) associats a la constitució del seu préstec. En la pràctica, segons Helpmycash.com, compleixen aquest requisit la immensa majoria dels quals van signar la seua hipoteca abans de 2019. No podrien reclamar, en canvi, els que ja hagen obtingut una sentència en ferma sobre aquest cas, perquè es considera “cosa jutjada”.
Per a estalviar temps, aquests afectats poden interposar la seua reclamació davant el propi banc. El procediment és simple: cal tramitar-la a través del Servei d'Atenció al Client de l'Entitat, que té un mes per a respondre. Si no ho fa o la rebutja, pot elevar-se la queixa davant el Departament de Conducta d'Entitats del Banc d'Espanya. Encara que les seues resolucions no siguen vinculants, es poden utilitzar com a argument de reforç en un judici posterior.
En cas que falle la via extrajudicial, l'altra opció és denunciar al banc davant el jutjat de clàusules abusives de la província en la qual el client residisca. La sentència final pot tardar mesos o fins i tot anys a emetre's pel col·lapse que pateixen aquests jutjats, però en cas de guanyar el plet, les costes del procés haurà de suportar-les l'entitat financera.
