20 d’octubre de 2019 20/10/19
Per José Luis Ramos
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Marina d’Or trata de amedrentar a la Generalitat

    Los medios de comunicación nos informan que Marina d'Or reclama 600 millones a la Generalitat por la anulación, por el Tribunal Supremo, del PAI de Mundo Ilusión que con 18 millones de metros cuadrados iba a ser el más grande de Europa. Conozco el caso porque llevé el asunto como abogado en el procedimiento que acabó declarando la nulidad del PAI en la sentencia del Tribunal Supremo de 12.02.2016.

    A mi entender se trata de una demanda con la finalidad de amedrentar a la administración para intentar sacar contrapartidas que el derecho no les reconoce. No conozco al detalle la reclamación, pero una cantidad tal alta solo se puede fundar en la perdida de edificabilidad de los terrenos de Marina d’Or incluidos en el PAI anulado. Es en ese aspecto en el que estimo que pierden el tiempo. Explicaré mis razones.

    Cualquiera que conozca un poco el urbanismo sabe distinguir entre lo que son derechos adquiridos y lo que son meras expectativas de derecho. Sabrá que un derecho adquirido está integrado en el patrimonio de su titular, por lo que, si la administración le priva de derechos adquiridos, deberá indemnizarlos en concepto de reparación de una lesión patrimonial. Mientras, que, en urbanismo, la expectativa de derecho solo se integra en el patrimonio después que se cumplan los requisitos establecidos por ley para el caso concreto. Por eso, si se elimina una expectativa de derecho no se indemniza nada, porque al no ser la expectativa de derecho un derecho adquirido, no se pierde nada, por lo que nada hay que indemnizar

    En urbanismo, la expectativa de derecho a urbanizar, nace el favor del propietario de un suelo rustico, cuando ese suelo se declara urbanizable. Es decir, se adquiere una expectativa de derecho a tener suelo urbano. Pero para patrimonializar ese suelo urbano, el propietario en el plazo fijado, tendrá que costear las cargas y costes de la ejecución del proyecto de urbanización. Dicho de otra manera, para patrimonializar suelo urbano, con derecho a edificabilidad, antes los propietarios tienen que haber cedido terrenos para equipamientos y espacios libres, haber abonado la cuota urbanística y la administración haber hecho la recepción de la urbanización acabada.  Solo entonces, si a ese suelo se le priva de la edificabilidad patrimonializada, se le deberá indemnizar el valor de la edificabilidad perdida.  Cualquiera que estudie el tema, encontrará que desde hace 40 años nuestro Tribunal Supremo viene repitiendo: “sólo cuando el Plan ha llegado a la ‘fase final de realización’ se adquiere el derecho a los aprovechamientos urbanísticos previstos en la ordenación y sólo, por tanto, entonces la modificación del planeamiento implicaría lesión a un derecho ya adquirido, procediendo así la indemnización”. La modificación se refiere igual a las producidas por decisión de la administración, una vez finalizado el plazo previsto para ejecutar sin que se haya ejecutado, y las ocasionas por los tribunales.

    Resulta que un insignificante urbanista como yo, y otros muchos, éramos sabedores, que desde hacía años los Tribunales exigían que la selección de agente urbanizador se hiciera de acuerdos los criterios de la Directiva Europea. Sin embargo, ellos no lo cumplieron, permitiendo con ello que el TSJCV, en sentencia del mes de mayo de 2013, anulara la selección del Agente Urbanizador, y consecuencia de ello, también se anulaba el Plan Parcial y Programa porque lo había redactado el Agente Urbanizador.

    Como he dicho, cualquier urbanista también sabía que desde la aprobación de la Ley 6/2006 que traspone la Directiva de DIA y EAE sobre planes y proyectos, era exigible la Declaración de Impacto Ambiental a todos los planes y programas, cuyo primer acto de inicio de tramitación, sea posterior al 21-7-2004. Sin embargo, Marina d’Or asesorada por equipos de abogados pertenecientes a los despachos de abogados de mayor prestigio de España y con honorarios al alcance de pocos, resulta que permitieron que les anularan el PAI por no cumplir la exigencia de la selección del agente urbanizador y luego por no realizar la Declaración de Impacto Ambiental de acuerdo la Ley Estatal aplicable. Así las cosas, alguna responsabilidad por negligencia tendrá que asumir la urbanizadora.

    En el asunto que yo llevé, anulado por falta de DIA, el Tribunal dijo que declarada la nulidad por carecer de DIA exigible de acuerdo la Ley 6/2006, por lo que era innecesario entrar a valorar otras causas de nulidad alegadas. Entre ellas solo recordaré dos que no me consta que se cumplan a pesar de ser preceptivas. Me refiero al Estudio Económico Financiero y Estudio de Viabilidad Económica, así como el informe de la Confederación Hidrográfica de disponibilidad de recursos hídricos.

    Por cierto, todo cuando he dicho ha sido para justificar la inexistencia de un derecho a ser indemnizado por la pérdida de aprovechamiento urbanístico, por la anulación del PAI. Otra cosa es que se pueda reconocer el derecho de los promotores a ser resarcidos únicamente de los gastos soportados en ejecución del proyecto, lo que no niego, con los datos que tengo. Pero no sería más del 1% de lo que reclaman.

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