Registro Municipal de Solares sin Edificar
La Ley de 15/05/1945 de Ordenación de Solares, ya estableció el deber de construir los solares de las poblaciones con más de 10.000 habitantes. Pero fue la Ley del Suelo de 12/05/1956 (LS/56) la que reguló un título dedicado al fomento de la edificación, en el cual se incluía la creación de un Registro Municipal de Solares donde inscribirse los solares que deben someterse a la edificación forzosa, por estar sin edificar, sin importar el número de habitantes. Mediante el R.D. 635/1964 de 05/03/1964 se aprobó el Reglamento de Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares.
La LS/56 en su exposición de motivos decía que el “Destino natural de los solares es el de ser y constituir soporte de edificaciones levantadas conforme a los planes.La retención indefinida sin construir es contraria a ese su objetivo inmanente,”. Así mismo, para los solares sin edificar, regulaba “la posibilidad de que la expropiación se efectúe en forma de subasta pública de los solares no edificados oportunamente”. Todas las posteriores leyes urbanísticas han desarrollado la legislación para evitar que haya solares sin edificar. Resulta curioso que existan, desde el año 1945, leyes que prohíben la existencia de solares sin edificar por tiempo indefinido, sin embargo, en varias ocasiones he visto presentar propuestas normativas para acabar con la existencia de solares sin edificar, como una iniciativa novedosa. La última que recuerdo, fue la presentada por el Ayuntamiento de Barcelona, el pasado mes de agosto. Otra vez, en vez de pedir disculpas por estar tantos años sin aplicar la normativa referida a solares sin edificar, lo presentaron como una novedad.
El caso es que, la vigente Ley del Suelo estatal, tiene carácter de legislación básica, que al igual que la legislación urbanística valenciana, establece la obligación de edificar los solares. De ella merece destacarse:
- El plazo para edificar será el establecido en el planeamiento, que no podrá ser superior a 6 años, a contar desde que la parcela adquiere la condición de solar.
- Se trata de una obligación de naturaleza real. Ello supone que la obligación recae en la parcela, sin importar las trasmisiones de propiedad.
- Los municipios deben constituir el Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar,en el que se deben incluir todos los inmuebles sin edificar, en plazo superior al permitido, así como aquellos sobre los que exista orden de edificación o rehabilitación forzosa en vigor. El Registro, podrá ser consultado por el público.
- La inclusión de un inmueble en el Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar deberá notificarse al registro de la propiedad.
El caso es que Borriana, lleva más de 60 sin cumplir el deber legal de constituir el mencionado Registro. Ello, a pesar, de tener solares sin edificar y edificios que necesitan rehabilitarse, y que el art. 86 de las normas urbanísticas del PGOU reconoce su existencia. Respecto la creación y funcionamiento del mencionado Registro, debe tenerse en cuenta:
- Por mandato legal el Ayuntamiento no tiene otra opción que crearlo.
- El expediente de declaración del incumplimiento del deber de edificar o rehabilitar podrá iniciarse a instancia de cualquier particular o del Ayuntamiento.
- Transcurrido el plazo para iniciar o concluir la edificación, sin que se haya cumplido, el Ayuntamiento puede declarar el incumplimiento del deber de edificar, y notificar a los propietarios la propuesta de inclusión de los bienes afectados en el Registro.
- Los propietarios dispondrán del plazo de un mes, para oponerse, y el Ayuntamiento resolverá sobre la aplicación del régimen de edificación forzosa, que comunicará, en su caso, al registro de la propiedad para su inscripción.
- El régimen de edificación forzosa legitima a cualquier persona física o jurídica, para promover un programa de actuación para la edificación del solar, o rehabilitación del edificio, dándose audiencia al propietario por el plazo de un mes.
- Vencido el plazo de audiencia al propietario, el ayuntamiento podrá tramitar un programa de actuación aislada encaminado a la edificación del solar o rehabilitación del edificio, aun contra la oposición del dueño, y, salvo acuerdo de éste con el promotor, se ejecutará por expropiación.
- A falta de iniciativas de programa de actuación aislada o de alternativas técnicas aceptables para su ejecución, el solar podrá ser objeto de venta forzosa en pública subasta. El adquirente deberá iniciar su edificación en el plazo de un año.
La finalidad de Registro de Solares y ordenes de ejecución forzosa, es doble. Por un lado, evitar la existencia de edificios en situación de ruina y solares convertidos en estercoleros, también evitar la especulación. No sé si el Ayuntamiento sabe los solares que hay en la ciudad sin edificar, que han superado el plazo, ni el número de viviendas y edificios que necesitan ser rehabilitados por carecer de “condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro”. Pero sí sé que se trata de datos fundamentales para evitar la ruina de edificios existentes y crear nuevos solares que no se edificaran en el plazo correspondiente. La constitución del mencionado Registro, cumpliría un doble objetivo, primero cumplir la Ley, en segundo lugar, facilitaría datos para evitar crear nuevos solares, cuando la demanda no es capaz de absorber los ya existentes. Es decir, los datos de ese Registro deben servir para fundamentar o rechazar la aprobación de nuevas actuaciones urbanísticas, según existan solares sin edificar y sin demanda, o la demanda siga superior a los solares existentes. Lo peor de crear más solares y que luego la demanda no pueda absorber, no es que un solar sin edificar, se inscriba y reciba la orden de edificación forzosa. Lo peor ocurre cuando nadie, ni la iniciativa privada ni la administración, quiere asumir esa edificación, y nadie acude a su subasta. Pues en ese caso, el coste de los gastos de urbanizar, para tener un solar serviría criar maleza y animales no deseados. Casos de estos, se han repetido muchos en los últimos años. ¿Alguien es capaz de contabilizar los solares sin edificar existentes en Borriana?
