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Por José Luis Ramos

Sant Gregori y las garantías financieras

13/07/2018
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Promotores y una parte de la propiedad, tienen la legitima preocupación de iniciar la urbanización de Sant Gregoria, para que no se frustren las expectativas económicas que tienen en dicho plan. Sin embargo, según mi entender, la preocupación principal del Ayuntamiento debería ser que una vez iniciada la urbanización no se paré por problemas de legalidad, ni por falta de financiación. Precisamente, para evitar urbanizaciones inacabadas por falta de financiación, desde los años 70, la aprobación de los planes e instrumentos de desarrollo exige que cuenten con un Estudio Económico Financiero (EEF), aprobado. Lo que no me consta que tenga el PAI que nos ocupa.

El EEF, debe recoger y cuantificar los medios económicos necesarios para hacer efectiva la planificación; los medios con los que se cuenta para ejecutar el Plan previsto; el coste de la ejecución del Plan y las fuentes de financiación. Se dice que constituye, quizá, el más importante de los documentos de los planes urbanísticos, desde el punto de vista de las garantías de los afectados, administración, propietarios y promotores. Desde hace más de 35 años la jurisprudencia, sobre el EEF, reitera «Tiende a que la ordenación urbanística se asiente sobre bases reales y no sobre planeamientos utópicos».(STS 19.10.1982). Para el TS es un «requisito calificado por la doctrina científica de esencial y de imperativo cumplimiento a fin de evitar uno de los males más graves que puedan aquejar al planeamiento urbanístico, y especialmente a los de iniciativa privada, cual es el de aprobar Planes sin garantía de viabilidad económica, dando lugar así entrada en el orden jurídico a auténticas planificaciones ilusorias que determinan  frecuentemente, bien la congelación urbanística de terrenos con fines meramente especulativos, bien la ejecución incompleta o deficiente del Plan con grave perjuicio de los intereses generales y privados que resulten afectados por el mismo» (STS, 05.03.1985).

Dice el urbanista GONZÁLEZ PÉREZ, que frente a la fantasía de los gestores de la Administración pública e iniciativa privada, la Ley, por medio del EEF, trata de que únicamente que se aprueben planes realizables, a fin de evitar el espectáculo lamentable de tantos planes que no llegan a realizarse, y tambien evitar, las negativas consecuencias económicas que ello tiene para  la administración, propietarios y promotores. Otro urbanista cómo Vaquer  Caballería, nos recuerda “urbanizar no es producir solares, sino hacer ciudad”. Es decir, si los solares generados por la actuación urbanizadora no se edifican y se ocupan por falimias no se crea ciudad, solo se crea crisis economica que al final soporta toda la sociedad. O lo que podría ser peor, que no se lleguen ni siquiera a generar solares quedando sin ejecutar la urbanización en su totalidad porque los dueños de los terrenos no disponen de liquidez para afrontar las cuotas urbanísticas. Esos problemas, antes se solucionaban, pagando la cuota urbanística con terrenos edificables o acudiendo a un préstamo bancario. En estos momento ninguna de  esas soluciones resulta posible, porque ni el promotor quiere cobrar con suelo edificable, porque sabe que carece de demanda en el mercado, y por la misma razón, la banca niega la concesión de crédito para  la creación de suelo urbano.

Tal es la realidad economica de la actividad urbanizadora que el TSJCV, en su Sentencia número 770, de 24.07.2014   hace referencia a las graves dificultades que sufren propietarios que se ven  afectados por algún PAI en estos tiempos de crisis económica. Textualmente dicen:

“Los avatares del presente PAI hacen que se demore la aprobación definitiva con todos sus modificados hasta 2009, las circunstancias han cambiado en general en toda España, en particular, en materia de construcción. Singularmente: 1. Administraciones rescatadas financieramente. 2. Miles de empresas concursadas. 3. Falta de crédito. A estos motivos se une  la  propia  experiencia  del  Tribunal,  diariamente  examinamos  casos  en  los  que  el problema de los propietarios es, en las urbanizaciones que quedaron a medias antes de la crisis, que no pueden pagar, de alguna forma están atrapados. Los urbanizadores que no están en concurso no pueden acudir al crédito, los propietarios tampoco, se producen situaciones lamentables, para la urbanización que suponen la pérdida de muchos millones en inversiones, tampoco es una opción la venta en un mercado apagado. En estas condiciones entendemos prudente la decisión del Ayuntamiento de no comenzar una macro urbanización que podría quedar paralizada por falta de financiación y peligro grave para los propietarios de perder el suelo si se les exige las cuotas…”.

Tal como he avanzado el EEF, se exige a los planes desde los años 70, y de acuerdo con el TS su finalidad es analizar la viabilidad de la ejecución de una actuación o varias actuaciones concretas contempladas en el Plan. Pero la Ley del Suelo de 2007, en su art. 15.2 estableció el requisito que los planes debían incorporar un nuevo Informe de sostenibilidad económica (ISE) pensado para analizar la sostenibilidad financiera, no presente sino futura. Es decir, mientras el primer estudio tiene por objeto garantizar la ejecución de la urbanización, el segundo debe garantizar el mantenimiento de la parte de la nueva ciudad resultante. El contenido del art. 15.2 citada ha pasado al art. 22.4  de la vigente Ley del Suelo de 2015 que literalmente dice:  «se ponderará en particular el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos» Así las cosas, si yo estuviera en el lugar del Ayuntamiento, mi preocupación principal sería exigir la aportación de EEF donde se acredite la existencia de fuentes de financiación que  garanticen la finalización de la urbanización, para así evitar que al final tenga que ser  la vecindad la que tenga que hacer frente a las consecuencias económicas de una urbanización inacabada. Por cierto, los tribunales declaran la nulidad de los planes que no cuenten con EEF.

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