Miércoles 19 de Septiembre de 2018

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Por José Luis Ramos

El uso y destino de la Terraza Payà

14/09/2018
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A veces se escuchan comentarios, como que una sociedad quería hacer un Hotel en el Arenal, pero el Ayuntamiento le ha negado la licencia. Algunas personas no entienden que el Ayuntamiento no apruebe todas las solicitudes de licencias de obras que se le presenten. Sin embargo, esas mismas personas, si en la finca en la cual viven se instala una actividad que pueda ser molesta, por ruidos, olores, o peligrosa por el uso de terminados productos, si se entera que la actividad no es conforme, con el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), enseguida presenta denuncia para que el Ayuntamiento cierre la actividad.

Hoy cualquier persona con sentido común sabe que los terrenos solo se pueden destinar a lo previsto en el PGOU. Cualquiera sabe que la altura, las alineaciones exteriores e interiores de los edificios, su arquitectura, etc., de cada manzana, está regulado por el PGOU. Por eso, toda solicitud de licencia de obras, es analizada por los servicios técnicos municipales, de manera que, si lo solicitado es conforme lo establecido en el PGOU, emitirán informe favorable, y el órgano municipal competente deberá aprobarla. Por el contrario, si la solicitud no se ajusta a los previsto en el PGOU, no deberá obtener informe favorable de los servicios municipales ni aprobarse por las autoridades.

Todo ello viene al caso, porque cuando, un tiempo atrás, se comentó que el Ayuntamiento había recibido la propuesta de hacer un supermercado en la Terraza Payà, pensé que no sería más que un rumor. A primera vista percibí que se trataba una propuesta incompatible con el PGOU, por lo que no me creí que ninguna empresa seria fuera capaz jugarse tiempo y dinero con propuestas que no resulten legalizables. Por curiosidad, hace poco tiempo pregunté al Ayuntamiento si la propuesta fue real, me dijeron que sí. Me confirmaron que el Ayuntamiento recibió la propuesta de hacer un supermercado en la planta baja, otra primera planta de aparcamientos de vehículos, más una tercera para despachos municipales. Todo mediante la cesión del derecho de superficie del suelo público durante un tiempo determinado y al finalizar el Ayuntamiento recuperaba la propiedad del edificio, si no se prorrogaba.

Mi desconfianza se debe a que ello supone un incremento de la edificabilidad de la manzana que ocupa la Terraza Payà, multiplicado por tres la superficie de la terraza. Resulta que desde el año 1978, la Legislación Urbanística, condiciona el incremento de la edificabilidad en suelo urbano, a que se creen nuevos espacios libres. Ello es con el objeto que se mantenga el equilibrio de los estándares mínimos de calidad urbanística. Es este caso la ratio de densidad de población y espacios libres. Así las cosas, en los centros urbanos donde todo está edificado, resulta imposible compensar con nuevos espacios libre el incremento de la edificabilidad.

Por otra parte, desde el año 1985, la legislación aplicable al patrimonio histórico, prohíbe la alteración o modificación de la estructura urbana y de las alineaciones exteriores e interiores de manzana formada por los edificios.  La propuesta mencionada supone una clara modificación de la estructura, al ocupar un espacio libre y afectaría de alguna manera a las alineaciones interiores existentes.  No se debe olvidar que la citada manzana forma parte del centro histórico de Borriana declarado Bien de Interés Cultural, por lo que le es de aplicación la legislación de patrimonio histórico.

Todo ello sin olvidar, que hoy la tendencia más acentuada de los urbanistas y de las normas sobre movilidad, es sacar del centro de las ciudades las actividades que conlleven tráfico de vehículos.

En la línea de no permitir que el incremento de la edificabilidad en suelo urbano, disminuya la ratio de los estándares mínimos de calidad urbanística, la misma legislación urbanística valenciana ha establecido algunos mandatos imperativos. Entre los cuales cabe destacar:

  1. El volumen atribuido a las parcelas sólo podrá superar el que exista en su entorno, si ello no menoscaba el mejor cumplimiento de los estándares legales de dotaciones públicas.
  2. Cuando una zona urbana la edificabilidad bruta ya sea superior a un metro cuadrado de techo por metro cuadrado de suelo, nunca se aumentará respecto a las previsiones del planeamiento anterior, y procurará que disminuya o, a lo sumo, se mantenga, en su intensidad.
  3. Las zonas de nueva urbanización o remodelación global por reforma interior, observará los estándares exigibles para los planes parciales.

Recordemos que por estándares urbanísticos debemos entender el mínimo de zonas verdes, centros docentes, asistenciales, y sanitarios, aparcamientos, densidad máxima de viviendas, etc., para mantener una calidad de vida, que deben tener las ciudades. Comprenderéis que visto todo lo expuesto resulta imposible que la construcción del mencionado edificio en la Terraza Paya, pueda cumplir las exigencias citadas de la legislación urbanística.

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